So wird die Anschlussfinanzierung frühzeitig planbar

Viele Immobilienbesitzer kümmern sich um ihre Anschlussfinanzierung erst dann, wenn das Angebot der Hausbank schon im Briefkasten liegt. Genau dann ist der Spielraum aber oft kleiner. Wer früher hinschaut, kann nicht nur Zinsen vergleichen, sondern auch Tilgung, Laufzeit und Monatsrate besser an die eigene Lebenssituation anpassen. Eine Anschlussfinanzierung ersetzt das bisherige Darlehen zu neuen Konditionen; dabei kommt entweder eine Verlängerung bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder ein Wechsel zu einem neuen Anbieter infrage. Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollten die Optionen bereits geprüft werden:

Prolongation: bequem, aber nicht automatisch die beste Lösung

Bei der Prolongation bleibt das Darlehen bei derselben Bank. Formal ist das der einfachste Weg: Es wird im Kern eine neue Zinsvereinbarung geschlossen, oft mit wenig Aufwand für den Kunden. Der Vorteil liegt in der Einfachheit. Der Nachteil: Das Angebot der bisherigen Bank muss nicht das günstigste sein.

Umschuldung: mehr Vergleich, mehr Gestaltung

Bei einer Umschuldung wechselt die Restschuld zu einer neuen Bank. Das kann attraktiv sein, wenn ein anderer Anbieter bessere Konditionen oder mehr Flexibilität bei Tilgung, Laufzeit oder Zinsbindung bietet. Gleichzeitig sollten Nebenkosten mitgerechnet werden, etwa für die Übertragung der Grundschuld. Gerade deshalb zählt am Ende nicht nur der Zinssatz, sondern das Gesamtpaket.

Forward-Darlehen: Zinsen früher sichern

Ein Forward-Darlehen richtet sich an alle, deren Zinsbindung zwar noch eine Weile läuft, die sich aber heutige Konditionen schon für später sichern möchten. Das schafft vor allem dann Planungssicherheit und ist sinnvoll, wenn steigende Bauzinsen erwartet werden. Dafür fällt meist ein kleiner Forward-Aufschlag an, dessen Höhe von Bank und Vorlaufzeit abhängt. Wichtig: Ein unterschriebenes Forward-Darlehen muss später auch abgenommen werden; andernfalls kann eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen. 

Vorher zu neuen Konditionen? § 489 BGB macht’s möglich

Nicht jede Anschlussfinanzierung muss bis zum regulären Ende der Zinsbindung warten. Nach § 489 BGB kann ein Immobiliendarlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Das kann besonders interessant sein, wenn eine ursprüngliche Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren schon länger als 10 Jahre läuft, es am Markt aber aktuell deutlich bessere Konditionen gibt. 

Wichtig dabei: Für die Zehnjahresfrist zählt bei der ersten Finanzierung nicht das Datum der Unterschrift, sondern der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Bei bereits prolongierten Darlehen ist dagegen der Tag der neuen Vereinbarung entscheidend.

Diese Faktoren sollten Kunden früh prüfen

Wer seine Anschlussfinanzierung plant, sollte nicht nur auf den Nominalzins schauen. Entscheidender sind außerdem:

•    Höhe der Restschuld
•    gewünschte Monatsrate
•    Tilgungsspielraum und Sondertilgungen
•    Dauer der neuen Zinsbindung
•    verbleibender Vorlauf bis zum Ende des aktuellen Darlehens
•    mögliche Nebenkosten bei Bankwechsel
•    Option auf § 489 BGB prüfen

Da eine Bau- und Anschlussfinanzierung oft mit hohen Summen und einer langen Laufzeit verbunden sind, wirken schon kleinste Vorteile beim Kreditzins spürbar positiv auf die finanzielle Belastung und Restlaufzeit. Ein Vergleich der Konditionen sollte daher immer erfolgen – möglichst frühzeitig, um alle Optionen in Erwägung ziehen zu können.